韓国で15億ウォン以上の不動産でローン組めず?

韓国の不動産バブル対策がうまくいかず
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韓国で15億ウォン以上の不動産でローン組めなくなるとのことです。いきなりの発表で現場は混乱しているようです。


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記事「政府の15億を超えるアパートローン禁止」より

記事をざっくりとまとめると以下のような感じ(リンク先は韓国語です)。

記事タイトル:政府の’15億を超えるアパートローン禁止

 

<記事をざっくりまとめてみると>

  • 韓国政府は2019年12月16日に新たな総合不動産対策を発表。
  • 12月17日からは価格が15億ウォン(約1億4100万円)を超えるマンション(投機地域・投機過熱地域内)を購入する場合、住宅担保ローンは全く受けられなくなる
  • 住宅3戸以上の保有者、住宅価格が高騰した調整対象地域での住宅2戸以上の所有者は来年から総合不動産税の税率が最高で4.0%に引き上げられる
  • 住宅供給が減少するのではないかという懸念を生み、住宅価格の高騰を招いた「民間宅地分譲価格上限制」の対象地域はソウル市の大部分、京畿道の果川、光明、河南市など首都圏の主要地域に拡大
  • 今回の不動産対策は、文在寅(ムン・ジェイン)政権が発足して2年7カ月で第18弾、過去の17回の対策はうまくいかず、逆に供給量が低下するのではないかという懸念で住宅価格が高騰

参考元:政府の’15億を超えるアパートローン禁止(朝鮮日報2019年12月17日)

 

韓国の不動産価格高騰対策

韓国では不動産価格高騰対策で頭を悩ませています。

 

都市圏での不動産バブル

韓国はデフレと言われていますがソウル近郊などの不動産価格は高騰を続けておりインフレ、バブル状態になっています。バブルは当然のこと、はじけると大変なので早めに対策が必要(上がれば上がるほど弾けた時の下落率は大きくなり衝撃が大きくなる)。

しかしながら、現実には有効な対策が取れていない状況です。記事によると17もの対策をしてきたがうまくいっていないとのこと。

 

対策が困難で逆に不動産価格が高騰?

例えば不動産への税金を上げる。

特に2つ目、3つ目など複数の不動産を所有する場合の課税を上げるといった対策も取っていますが家族名義で契約して税金逃れをしたり、短期転売を繰り返すことで税金逃れをしている例も多い。

また新築不動産取得に対する金額の上限価格を決めるような動きもありますが、その法律を施行することでマンション建設関連で儲からなくなるからとマンション建設の動きが滞る可能性が考えられます。そうなると供給量が減りマンションを手に入れることができなくなると考えた人が殺到。当然価格は上がり、不動産価格を抑えるつもりが逆に価格を上昇させる結果になっています。

 

地方の不動産価格は低迷

その一方で地方の不動産価格は低迷しており国税の統一した不動産に対する政策も困難ということでソウルに特化した法律を作るなどの動きもあります。

地方の不動産については逆に取得税を安くした方が良いような状況なのですが、、、その辺りはあまり弾力的になっていないように感じます。

 

新たな18個目の対策

そんな感じで17もの対策を取ってきたものの、どれもうまくいかずソウル近辺など都市圏の不動産価格が高騰。危険な状態にあるので今回、18個目の対策でいきなり15億ウォン以上の不動産のローン不可を出してきました。

これは手持ちの不動産を担保にして新しいローンを組んで購入し転売(もしくはマンション経営)するという手法への対策になります。

何とも付け焼き刃的で恐ろしいところはありますが都市圏の不動産価格上昇は異常な状況。早期の対策が必要ということで仕方がない部分はあります。

その一方で頑張ってお金をためてようやく残りをローンを組んで不動産の購入を検討してきた層にとっては寝耳に水。さすがに急すぎる施行ということで批判を受ける可能性があるかもしれません。

 

不動産価格低迷のリスク

また、この手の不動産価格高騰対策が思った以上にうまくいった時は逆に怖い。

不動産投資で儲からないということで不動産を手放す人が急増すれば不動産価格の下落が始まり、そうなるとローンを組んでいた人がローンを支払えなくなり手放すという動きが連鎖する可能性があります。そうして不動産価格の連鎖的な下落が始まり不動産価格が急落する可能性も。

いわゆる不動産バブルの崩壊の危険性があります。

不動産バブルが崩壊すると経済が一気に悪化するのは日本でも良く知られたところ。不動産価格が上がりすぎるのも困りますが下がりすぎるのも困る。文政権の不動産価格高騰対策はかなり難しい状況となっています。

うまくソフトランディングできればいいのですが、現状では不動産価格が高騰を続けており対策はどんどん困難になっています。

 

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1 個のコメント

  • 韓国も首都に人口が集中して、地価が異様に高いという状態なんですね。
    そのあたりは、日本と同じですね。

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